Chaque copropriétaire peut user et jouir librement des parties privatives et communes, à partir du moment où il respecte son voisinage. En copropriété, il arrive parfois que des conflits naissent pour diverses raisons telles qu’un non-respect du règlement ou des troubles du voisinage. En cas de litiges, peut-on porter plainte contre un copropriétaire ? Quels sont les recours possibles lors d’un conflit ? Nous vous expliquons tous !
Quels sont les principaux types de litiges en copropriété ?
Dans une copropriété, les litiges peuvent concerner plusieurs acteurs : locataires, copropriétaires, syndic, syndicat des copropriétaires, intervenants extérieurs…
Le fait de partager un espace de vie peut entrainer des conflits dont les causes sont nombreuses :
- Troubles du voisinage et/ou nuisances sonores : musique trop forte, odeurs, animaux domestiques… ;
- Usages abusifs et non-respect du règlement : linge étendu sur le balcon, utilisation d’un barbecue, objets laissés dans les parties communes, peinture avec couleur non conforme… ;
- Travaux mal exécutés par un prestataire extérieur : malfaçons, vices de construction… ;
- Retard ou non-paiement des charges par un copropriétaire.
La médiation : un recours avant de porter plainte
Face à un litige, avant d’envisager de porter plainte contre un copropriétaire, la médiation est une solution intéressante. Elle peut éviter des procédures longues et coûteuses. Le médiateur est un tiers impartial et indépendant, dont le rôle est d’aider les parties prenantes à dialoguer et à trouver une solution. L’idée est d’éviter une intervention devant un juge et de trouver un compromis qui contente tout le monde.
Pour trouver un médiateur, il est possible de faire appel à un avocat qui pourra endosser ce rôle ou vous rediriger vers une personne compétente.
En cas de troubles du voisinage, la médiation est bien adaptée en première intention.
Agir seul en tant que copropriétaire en cas de litige
Vous êtes au cœur d’un conflit avec votre voisin ? Vous êtes en désaccord avec une décision prise lors de l’Assemblée Générale ? Vous constatez un non-respect du règlement de copropriété qui vous impacte directement ? En tant que copropriétaire vous pouvez engager une action individuelle en justice contre un autre copropriétaire ou le syndic.
Pour ce type de procédure vous n’êtes pas obligé de demander l’autorisation au syndic ou aux autres copropriétaires. Toutefois, vous êtes tenu d’informer le syndic de votre action en lui envoyant une copie de votre assignation en justice par lettre recommandée.
Pour engager une action individuelle il faut que le litige vous concerne directement :
- Sauvegarde de vos droits individuels : contestation d’une décision d’AG, désaccord sur la répartition des charges entre copropriétaires…
- Troubles de jouissance et préjudice personnel : nuisances sonores, troubles du voisinage, dégâts des eaux…
- Non-respect du règlement de copropriété : défaut d’entretien des parties communes qui vous impacte directement, empiètement sur les parties privatives…
Agir face à un trouble collectif
En cas de litige collectif, c’est au syndicat des copropriétaires de saisir le juge après avoir obtenu l’accord de l’Assemblée Générale. C’est le syndic qui représentera la copropriété devant la justice. Cette action collective est souvent requise dans les cas suivants :
- Un trouble de jouissance affectant l’ensemble de la copropriété : nuisances sonores à cause d’une boite de nuit à proximité ou construction illégale d’un bâtiment sur un terrain voisin ;
- Recouvrement de charges impayées ;
- Non-respect du règlement de copropriété : installation d’une véranda sans autorisation préalable qui dénature la façade ;
- Désordres affectant l’immeuble : défauts de conformité ou vices cachés…
Quel tribunal saisir en cas de litige dans la copropriété ?
À la suite d’un conflit vous avez décidé de porter plainte contre un copropriétaire. Avant d’entamer une procédure, il est important de savoir à quel tribunal s’adresser.
- Le juge de proximité : il intervient pour les conflits minimes dont l’enjeu est inférieur à 4000 euros ;
- le Tribunal d’Instance : en cas de troubles du voisinage ou de charges impayées, c’est vers lui que vous devez vous tourner. Il s’occupe des affaires dont les montants sont compris entre 4001 et 10 000 euros.
- Le Tribunal de Grande Instance : que ce soit pour un problème de répartition des charges, des impayés de charges de plus de 10 000 euros ou encore une contestation d’une décision de l’AG, ce tribunal est compétent pour la plupart des litiges qui concernent la copropriété. La présence d’un avocat est obligatoire.
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